Продажа недвижимости в условиях военного положения остается актуальным вопросом как в жилом, так и коммерческом секторах. Военные действия в Украине заставили как граждан, так и представителей предпринимательства более обоснованно, осторожно относиться к покупкам, особенно в секторе недвижимости.
Кроме того, на тенденции рынка негативно повлияли разные факторы, связанные с большой войной. Существенно выросли риски, что обусловлено сложно прогнозируемой ситуацией в экономике, военной ситуации, постоянными обстрелами и оккупацией отдельных регионов. Потенциальные инвесторы приостановили свою деятельность на рынке, большинство застройщиков были вынуждены заморозить жилые, коммерческие проекты. Из-за ухудшения экономических условий существенно рухнула платежная способность граждан, бизнеса. Представители предпринимательства в основном ориентированы на аренду офисных помещений, но в то же время уже на второй год войны наблюдалась тенденция к приобретению коммерческой недвижимости в окрестностях Киева или в западных регионах для собственного пользования компаниями.
Однако впоследствии рынок недвижимости начал восстанавливаться. Украинские застройщики и владельцы имущества смогли адаптироваться к агрессивной внешней среде и продолжить свою деятельность. Сегодня рынок коммерческой недвижимости активно наращивает показатели, возвращаясь к довоенному состоянию, даже внедряя новые проекты для граждан и бизнеса.
В первые месяцы войны, транзакций в секторах коммерческой и жилой недвижимости не происходило из-за ограничения доступа в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Но уже в мае 2022 года доступ к реестрам начали постепенно открывать, что позволило очень медленно восстанавливать спрос.
Однако сложно говорить о полном восстановлении рыночного сектора, поскольку спрос на жилые помещения первичного рынка составляет всего примерно 30% от объемов довоенных времен. Вторичный рынок также существенно сократил характеристики.
Украинское законодательство не содержит запретов на покупку, продажу жилой или коммерческой недвижимости в момент действия военного положения. Граждане или предприятия имеют возможность продавать или покупать недвижимость в установленном нормативными актами порядке через заключение договоров купли-продажи, требующих обязательного удостоверения в нотариате. Переход права собственности при совершении таких сделок в обязательном порядке вносится в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Учитывая, что возможность купли-продажи недвижимости открыта, существует ряд нюансов, на которые нужно обращать внимание. Рассмотрим этот вопрос поподробнее.
Продажа недвижимости в условиях военного положения: особенности
Прежде всего, следует отметить, что не все нотариусы имеют право на удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества во время действия правового режима военного положения. Такое разрешение имеют только те, которые внесены в соответствующий перечень, утвержденный приказом Министерства юстиции. Список постоянно обновляется, и ознакомиться с ним можно на интернет-ресурсе государственного учреждения. Кроме того, необходимо помнить, что договоры по продаже или покупке недвижимого имущества не могут удостоверяться каким-либо нотариусом на территории Украины, а исключительно по месту нахождения самого объекта или по зарегистрированному месту жительства покупателя или продавца.
В тех случаях, когда продажа объекта выполняет не лично собственник, а доверенное лицо на основании доверенности, следует обратить внимание, что еще в мае 2023 года было отменено требование получения заявления от доверителя для подтверждения действия предоставленной доверенности. На сегодня, если прошло более одного календарного месяца со дня выдачи доверенности, или двух в случае удостоверения соответствующим консульским учреждением, такое заявление от непосредственного доверителя больше не требуется.
С мая 2023 года нет необходимости ожидать один месяц для продажи недвижимости, если право собственности было приобретено во время военного положения по договору или через передачу имущества в собственность юридического лица как вклад или выход из состава учредителей юридического лица.
Согласно изменениям в Порядке декларирования и регистрации места жительства теперь владелец жилья имеет право выписывать лицо без получения согласия, в том случае, если оно не является владельцем и достигло совершеннолетия. Ранее подобные процедуры были возможны только в судебном порядке.
Такие новшества существенно упростили процедуры купли-продажи недвижимого имущества в жилищном секторе, что особенно актуально в период действия военного положения. Таким образом, заключив договор купли-продажи новый владелец может самостоятельно решить вопрос с зарегистрированными на жилой площади лицами.
Среди запретов следует определить ограничения на покупку имущества у тех, кто имеет связь с государством-агрессором. Постановление КМУ №164 "О некоторых вопросах нотариата в условиях военного положения" четко указывает, что незавершенные нотариальные действия за обращение лиц, связанных с государством-агрессором, определяемых постановлением КМУ №187, останавливаются. Если лицо из перечня обращается за совершением нотариального действия, нотариус должен отказать.
Согласно постановлению №187, такими лицами являются:
- граждане Российской Федерации, кроме проживающих на территории Украины на законных основаниях;
- юридические лица, созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством РФ;
- юридические лица, образованные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Украины, но конечным бенефициарным собственником, членом или участником, имеющим часть в уставном капитале от 10 и более процентов, которой является РФ, или гражданин РФ;
- юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранного государства, в то же время их конечным бенефициарным собственником, членом или участником, владеющим долей в уставном капитале от 10 и более процентов, которых является РФ, или же гражданин РФ.
Выбирая недвижимое имущество, следует обращать внимание на его собственника, поскольку приобрести такое имущество невозможно у граждан РФ, юридических лиц, акционерами которых является РФ, или гражданин РФ.
При проведении сделок по купле-продаже недвижимого имущества, необходимо помнить, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество могут проводить исключительно: государственные регистраторы вещных прав на недвижимое имущество, и их обременений, местонахождение которых не на территории проведения боевых действий, а не на временно оккупированных территориях, а также нотариусы, включенные в перечень Минюста о возможностях совершения нотариальных действий во время военного положения.
Не допускается приобретение права собственности в отношении имущества, находящегося на территориях активных боевых действий и временно оккупированных РФ территорий.
Продажа недвижимости в условиях военного положения: советы для продавцов и покупателей
Учитывая все нововведения и особенности военного времени, можно сформулировать общий перечень советов для участников сделок купли-продажи недвижимости.
Прежде всего, необходимо учитывать кто является собственником недвижимости, поскольку при наличии связей с государством-агрессором такая недвижимость не может быть продана. Следует заранее проверить наличие и соответствие оформления документов на недвижимое имущество, в частности технических и правоустанавливающих документов, наличие регистрации в Реестре прав и отсутствие каких-либо обременений.
Кроме того, нужно учитывать местонахождение объекта, поскольку продажа имущества в административных пределах территорий активных боевых действий или под оккупацией невозможно. Также нужно убедиться, что задолженность за коммунальные услуги отсутствует, проверить не является ли имущество предметом спора.
В тех случаях, когда имущество находится в собственности юридического лица, важно, чтобы директор или другое лицо имели соответствующие полномочия для осуществления сделки. Выбирать нотариуса необходимо, с учетом наличия у него прав на совершение сделки и их местонахождение.
При совершении сделок по продаже недвижимого имущества оптимальным решением будет обращение к профильным специалистам, специализирующимся на недвижимости, проверенным агентствам, а также специалистам по юридическому обеспечению таких сделок. Участие соответствующих специалистов позволит ускорить процесс, исключить большинство рисков и осложнений, избежать попадания в различные мошеннические схемы.