Продаж нерухомості в умовах військового стану залишається актуальним питанням як в житловому, так і в комерційному секторах. Військові дії в Україні змусили як громадян, так і представників підприємництва більш обґрунтовано, обережно ставитись до покупок, особливо в секторі нерухомості.
Крім того, на тенденції ринку негативно вплинули різні чинники, що пов’язані з великою війною. Суттєво зросли ризики, що зумовлено складно прогнозованою ситуацією в економіці, військовій ситуації, постійними обстрілами, та окупацією окремих регіонів. Потенційні інвестори призупинили свою діяльність на ринку, більшість забудовників були вимушені заморозити житлові, комерційні проекти. Через погіршення економічних умов, суттєво впала платіжна спроможність громадян, бізнесу. Представники підприємництва здебільшого орієнтовані на оренду офісних приміщень, але в той самий час, вже на другий рік війни спостерігалась тенденція до придбання комерційної нерухомості на околицях Києва, або в західних регіонах для власного користування компаніями.
Проте, згодом ринок нерухомості почав відновлюватись. Українські забудовники та власники майна змогли адаптуватись до агресивного зовнішнього середовища, та продовжити свою діяльність. Сьогодні, ринок комерційної нерухомості активно нарощує показники, повертаючись до довоєнного стану, навіть впроваджуючи нові проекти для громадян та бізнесу.
В перші місяці війни, транзакцій в секторах комерційної та житлової нерухомості не відбувалось через обмеження доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Але вже в травні 2022 року, доступ до реєстрів почали поступово відкривати, що дозволило дуже повільно відновлювати попит.
Проте, складно казати про повне відновлення ринкового сектору, оскільки попит на житлові приміщення первинного ринку складає лише приблизно 30% від обсягів довоєнних часів. Вторинний ринок також значно скоротив показники.
Українське законодавство не містить заборон на купівлю, продаж житлової або комерційної нерухомості в момент дії воєнного стану. Громадяни, або підприємства мають можливість продавати чи купляти нерухомість у встановленому нормативними актами порядку, через укладання договорів купівлі-продажу, що потребують обов’язкового посвідчення в нотаріаті. Перехід права власності при вчиненні таких правочинів в обов’язковому порядку вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Враховуючи, що можливість купівлі-продажу нерухомості вже відкрита, існує ряд нюансів, на які потрібно звертати увагу. Розглянемо це питання детальніше.
Продаж нерухомості в умовах військового стану: особливості
Перш за все, варто зазначити, що не всі нотаріуси мають право на посвідчення договорів щодо купівлі-продажу нерухомого майна під час дії правового режиму воєнного стану. Такий дозвіл мають лише ті, що внесені до відповідного переліку, який затверджено наказом Міністерства юстиції. Перелік постійно оновлюється, та ознайомитись з ним можна на інтернет-ресурсі державної установи. Окрім того, необхідно пам’ятати, що договори щодо продажу або купівлі нерухомого майна не можуть посвідчуватись будь-яким нотаріусом на території України, а виключно за місцем знаходження самого об’єкту, або за зареєстрованим місцем проживання покупця чи продавця.
В тих випадках, коли продаж об’єкту виконує не особисто власник, а довірена особа на підставі довіреності, потрібно звернути увагу, що ще в травні 2023 року було скасовано вимогу щодо отримання заяви від довірителя для підтвердження дії наданої довіреності. Станом на сьогодні, якщо пройшло більше одного календарного місяця з дня видачі довіреності, або двох у випадку посвідчення відповідною консульською установою, така заява від безпосереднього довірителя більше не потрібна.
З травня 2023 року не має потреби очікувати один місяць для продажу нерухомості, якщо право власності було набуто під час воєнного стану за договором або через передачу майна у власність юридичної особи як внесок чи через вихід зі складу засновників юридичної особи.
Згідно зі змінами в Порядку декларування та реєстрації місця проживання, тепер власник житла має право виписувати особу без отримання згоди, в тому випадку, якщо вона не є власником та досягла повноліття. Раніше такі процедури були можливі лише в судовому порядку.
Такі нововведення суттєво спростили процедури купівлі-продажу нерухомого майна в житловому секторі, що особливо актуально в період дії воєнного стану. Таким чином, уклавши договір купівлі-продажу, новий власник може самостійно вирішити питання з зареєстрованими на житловій площі особами.
Серед заборон варто окреслити обмеження на купівлю майна в тих, хто має зв’язок з державою-агресором. Постанова КМУ №164 "Про деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану", чітко вказує, що незавершені нотаріальні дії за звернення осіб, що пов’язані з державою-агресором, які визначаються постановою КМУ №187, зупиняються. Якщо особа з переліку звертається за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус має відмовити.
Згідно постанови № 187, такими особами є:
- громадяни Російської Федерації, окрім тих, які проживають на території України на законних підставах;
- юридичні особи, які були створені та зареєстровані відповідно до законодавства РФ;
- юридичні особи, утворені та зареєстровані відповідно до законодавства України, але кінцевим бенефіціарним власником, членом чи учасником, який має частину в статутному капіталі від 10 і більше відсотків, якої є РФ, або громадянин РФ;
- юридичні особи, що були створені відповідно до законодавства іноземної держави, в той самий час їх кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником, що володіє часткою в статутному капіталі від 10 і більше відсотків, яких є РФ, або ж громадянин РФ.
Обираючи нерухоме майно, потрібно звертати увагу на його власника, оскільки придбати таке майно неможливо у громадян РФ, юридичних осіб, акціонерами яких є РФ, або громадянин РФ.
При проведенні угод з купівлі-продажу нерухомого майна, необхідно пам’ятати, що державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно можуть проводити виключно: державні реєстратори речових прав на нерухоме майно, та їх обтяжень, місцезнаходження яких не на території проведення бойових дій, та не на тимчасово окупованих територіях, а також нотаріуси, що включені до переліку Мінюсту щодо можливостей вчинення нотаріальних дій під час воєнного стану.
Не допускається набуття права власності щодо майна, яке перебуває на територіях активних бойових дій та тимчасово окупованих рф територій.
Продаж нерухомості в умовах військового стану: поради для продавців та покупців
Враховуючи всі нововведення та особливості військового часу, можна сформулювати загальний перелік порад для учасників угод з купівлі-продажу нерухомості.
Перш за все, необхідно враховувати хто є власником нерухомості, оскільки при наявності зв’язків з державою-агресором, така нерухоміст не може бути продана. Потрібно заздалегідь перевірити наявність та відповідність оформлення документів на нерухоме майно, зокрема технічних та правовстановлювальних документів, наявність реєстрації в Реєстрі речових прав та відсутність будь-яких обтяжень.
Крім того, потрібно враховувати місцезнаходження об’єкту, оскільки продаж майна в адміністративних межах територій активних бойових дій або під окупацією неможливо. Також, потрібно переконатись, що заборгованість за комунальні послуги відсутня, перевірити чи не є майно предметом спору.
В тих випадках, коли майно перебуває у власності юридичної особи, важливо, щоб директор або інша особа мали відповідні повноваження для здійснення правочину. Обирати нотаріуса необхідно, з урахуванням наявності в нього прав на здійснення угоди та його місцезнаходження.
При здійсненні угод щодо продажу нерухомого майна, оптимальним рішенням буде звернення до профільних фахівців, які спеціалізуються на нерухомості, перевірених агентств, а також фахівців з юридичного забезпечення таких угод. Участь відповідних спеціалістів дозволить пришвидшити процес, виключити більшість ризиків та ускладнень, уникнути потрапляння в різноманітні шахрайські схеми.