Продажа коммерческой недвижимости – процедура, требующая комплексного подхода, и проведение подготовки объектов для заключения сделки с покупателями.
Коммерческая недвижимость включает в себя здания и сооружения, используемые при ведении коммерческой деятельности. К таким объектам можно отнести любые площади, которые используются для получения прибыли: различные гостиницы, офисные помещения, складские помещения, торговые площади и комплексы развлекательного сектора.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. После значительного падения в начале военных действий в Украине, несмотря на повышенные риски и сложные экономические условия, украинская недвижимость продолжает продаваться, восстанавливая показатели.
Растет спрос на разные сегменты таких объектов — торговые площади, складские помещения, производственные локации, офисные здания и помещения. Безусловно, спрос наблюдается в большей степени в более безопасных и защищенных регионах государства, и меняется в зависимости от обстоятельств.
Однако, следует учитывать и значительную конкуренцию на рынке, возросшую вследствие влияния условий сегодняшнего дня. Безусловно, необходимо учитывать все факторы – от расположения до технических особенностей помещения. Поэтому вопрос правильной подготовки помещения или строения к продаже, создание привлекательности для потенциальных покупателей становится все более актуальным. Рассмотрим подробнее.
Коммерческая недвижимость: особенности
Объекты коммерческой недвижимости имеют ряд отличий от жилых домов и квартир:
- не входят в жилищный фонд;
- не подходят для проведения регистрации места жительства;
- в большинстве случаев используются ради получения прибылей;
- иметь и другие условия налогообложения.
Если продажа такого имущества производится юридическим лицом, то он имеет несколько особенностей. Для продажи объекта, который находится в собственности, потребуется решение общего собрания участников. Даже если лицо является единственным участником, такой документ будет необходим. При проведении продаж недвижимости нужно учесть не только нормы действующих законов, а также положения уставных документов компании. В некоторых случаях устав компании запрещает отчуждение отдельной собственности или отчуждение тем или иным путем. Однако в таких случаях можно внести необходимые изменения в Устав, после чего перейти к процедуре продаж.
Кроме того, при необходимости дарения недвижимости соответствующий устав должен предусматривать такую возможность. В некоторых случаях может потребоваться кворум для подтверждения продажи. Продажа имущества юридического лица выполняет руководитель или представитель, у которого есть действующая доверенность с правом подписи от имени юридического лица, заключение сделок, вступление в правовые отношения и на уплату сборов. Кроме того, следует помнить, что расчеты с юридическим лицом производятся в безналичной форме.
Продажа нежилых помещений: документы для продажи физическими и юридическими лицами
Важнейшей частью подготовки к соглашению по продаже коммерческой недвижимости есть сбор и проверка пакета документов. В некоторых случаях целесообразно привлечь профильных специалистов и юристов.
Если продажа осуществляется юридическим лицом, то необходимо подготовить следующий пакет документации:
- документ, подтверждающий право собственности;
- государственная регистрация имущества;
- присвоен ИНН;
- устав компании с внесенными изменениями;
- учредительный договор, включая изменения;
- выписка из реестра прав собственности;
- технический паспорт объекта;
- паспорт директора или заверенная доверенность для представителей;
- протокол и приказ о назначении или избрании руководителя компании;
- справки, подтверждающие виды деятельности компании;
- подтверждение отсутствия налогового залога, а также отсутствия запретов на отчуждение имущества;
- протокол о продаже недвижимого имущества, в котором должна быть указана его стоимость.
Безусловно, полный перечень необходимой документации будет зависеть от разных факторов, в том числе от особенностей объекта, учредительных документов компании и других нюансов.
Если недвижимость продает физическое лицо, то необходимо иметь такой пакет документов: свидетельство наличия права собственности, технический паспорт на недвижимость и документ о земле, выписка из Госреестра обременений для всех собственников, выдержки из соответствующего реестра относительно запретов на отчуждение, паспорта или идентификационные номера каждого из владельцев, свидетельства регистрации брака и сопутствующих документов, согласия жены или мужа, если имущество является общей собственностью. Кроме того, в любом случае необходимо иметь документы, подтверждающие предварительную оценку недвижимого имущества.
Перед продажей имущества нужно тщательно проверить все документы, подтвердить их актуальность.
Коммерческая недвижимость: что учесть перед продажей
Несмотря на все сложности, офисы и торговые помещения, складские помещения пользуются спросом на рынке, способны приносить доходы владельцу и постепенно наращивают цену.
Перед выставкой на продажу следует составить список возможных вариантов использования недвижимости. Нередко современные промышленные здания перерабатывают в тематические бары, коворкинги и лофты. Торговые помещения, имеющие фасадный выход на улицы, могут стать почтовым отделением, парикмахерской, кафетерием, или наоборот. Объекты, имеющие дворик, способны превращаться в детский сад, офисы и клиники. Также получить дополнительную выгоду можно, разделив объект на несколько отдельных сегментов, или объединить с соседними помещениями и зданиями.
Возможно сделать эскизы вариаций использования объекта, что позволит продавать конкретные возможности и привлечь больше внимания инвесторов. Не менее целесообразно произвести схемы в виде 3D визуализации.
В некоторых случаях основная ценность объекта - земля, поэтому необходимо заранее проверить ее готовность к продаже, определить статус, целевое назначение и точную площадь. Также следует учитывать градостроительные ограничения и сроки и стоимость ее аренды.
Также нужно определить уникальные характеристики, которые могут привлечь внимание специалистов: наличие сертификации помещения под банковские учреждения, аптеки или нотариальные конторы, склад с соответствующим оборудованием, особенности вентиляционной системы, эстетические особенности здания, наличие соседей, существующие лицензии и разрешения на реконструкцию, планы развития инфраструктура города вокруг.
Кроме того, следует составить подробный список всех преимуществ и недостатков объекта, провести анализ рынка коммерческой недвижимости по состоянию на сегодняшний день, и сравнить объект с другими предложениями.
Продажа нежилых помещений: что нужно подготовить
Проведение капитального или дизайнерского ремонта не способно себя окупить. Нужно привести помещение в порядок, вымыть окна, провести ремонт всевозможных мелких поломок, избавиться от мусора и старой мебели, а также привести двор в порядок.
Если в объявлении будут заявлены коммуникации и специализированное оборудование, нужно обеспечить его соответствующую функциональность — заменить неработающие лампочки, проверить краны, вытяжки и кондиционеры и другое соответствующее оборудование.
Для продажи офисов класса С или торгового зала оптимальным вариантом является White Box — помещение с подведенными коммуникациями и готовыми для финишной отделки стенами. Офисные помещения и торговые площади, относящиеся к классам В и А, обычно оставляют в черновом виде, а пользователь в дальнейшем воплощает свою идею.
Если речь идет о продаже апартаментов, салонов красоты, бутиков, то нужно избавиться от всех напоминаний о предыдущих клиентах, создав чистое помещение, с акцентом на будущие виды использования. Если планируется проведение показа объектов промышленного назначения, торговых залов или складов, следует предварительно подготовить мини-зону для переговоров с покупателями.
Важно также подготовить презентационный пакет документов, который легко передать потенциальным покупателям во время демонстрации или к ней в электронном виде. Необходимо также подготовить качественные фото и видео материалы, которые продемонстрируют состояние объекта и его преимущества. Важно, чтобы материалы демонстрировали исключительно объект, необходимо убрать из кадра все личные вещи работников, товары на складе и прочее. Помещение с дизайнерским ремонтом фотографируют по аналогии с гостиницами.