Продаж комерційної нерухомості — процедура, що вимагає комплексного підходу, та проведення підготовки об’єктів для заключення угоди з покупцями.
Комерційна нерухомість включає в себе будівлі та споруди, що використовуються під час ведення комерційної діяльності. До таких об’єктів можливо віднести будь-які площі, які використовуються для отримання прибутків: різноманітні готелі, офісні приміщення, складські приміщення, торгівельні площі, та комплекси розважального сектору.
Сьогодні ринок комерційної нерухомості поступово відновлюється. Після значного падіння на початку військових дій в Україні, попри підвищені ризики та складні економічні умови, українська нерухомість продовжує продаватись, відновлюючи показники.
Зростає попит на різні сегменти таких об’єктів — торгівельні площі, складські приміщення, виробничі локації, офісні будівлі та приміщення, та інше. Безумовно, попит спостерігається здебільшого в більш безпечних та захищених регіонах держави, та змінюється залежно від обставин.
Проте, варто враховувати і значну конкуренцію на ринку, що зросла внаслідок впливу умов сьогодення. Безумовно, необхідно враховувати всі фактори — від розташування до технічних особливостей приміщення. Тому питання правильної підготовки приміщення або будівлі до продажу, створення привабливості для потенційних покупців стає все більш актуальним. Розглянемо детальніше.
Комерційна нерухомість: особливості
Об’єкти комерційної нерухомості мають ряд відмінностей від житлових будинків та квартир:
- не входять до житлового фонду;
- не підходять для проведення реєстрації місця проживання;
- в більшості випадків використовуються заради отримання прибутків;
- мати інші умови оподаткування.
Якщо продаж такого майна проводиться юридичною особою, то він має декілька особливостей. Для продажу об’єкту, який знаходиться у власності буде потрібно рішення загальних зборів учасників. Навіть якщо особа є єдиним учасником, такий документ буде необхідним. При проведенні продажу нерухомості потрібно врахувати не тільки норми діючих законів, а також положення статутних документів компанії. В деяких випадках, статут компанії забороняє відчуження окремої власності, або відчуження тим чи іншим шляхом. Проте, в таких випадках можливо внести необхідні зміни до Статуту, після чого перейти до процедури продажу.
Крім того, при потребі дарування нерухомості, відповідний статут має передбачати таку можливість. В деяких випадках може існувати вимога кворуму для підтвердження продажу. Продаж майна юридичної особи виконує керівник або представник, в якого є чинна довіреність з правом підпису від імені юридичної особи, укладання угод, вступу в правові відносини та на сплату зборів. Окрім того, варто пам’ятати, що розрахунки з юридичною особою проводяться в безготівковій формі.
Продаж нежитлових приміщень: документи для продажу фізичними та юридичними особами
Найважливішою частиною підготовки до угоди з продажу комерційної нерухомості є збір та перевірка пакету документів. В деяких випадках доцільно залучити профільних фахівців та юристів.
Якщо продаж здійснюється юридичною особою, необхідно підготувати наступний пакет документації:
- документ, що підтверджує право власності;
- державна реєстрація майна;
- присвоєний ІПН;
- статут компанії з внесеними змінами;
- установчий договір, включно зі змінами;
- виписка з реєстру прав власності;
- технічний паспорт об’єкту;
- паспорт директора, або завірена довіреність для представників;
- протокол та наказ щодо призначення або обрання керівника компанії;
- довідки, що підтверджують види діяльності компанії;
- підтвердження відсутності податкової застави, а також відсутності заборон на відчуження майна;
- протокол про продаж нерухомого майна, в якому має бути зазначена його вартість.
Безумовно, повний перелік необхідної документації буде залежати від різних факторів, в тому числі від особливостей об’єкту, установчих документів компанії, та інших нюансів.
Якщо нерухомість продає фізична особа, то необхідно мати такий пакет документів: свідоцтво наявності права власності, технічний паспорт на нерухомість та документ щодо землі, витяг з Держреєстру обтяжень для всіх власників, витяги з відповідного реєстру щодо заборон на відчуження, паспорти ти ідентифікаційні номери кожного з власників, свідоцтва щодо реєстрації шлюба та супутніх документів, згоди дружини або чоловіка, якщо майно є спільною власністю. Окрім того, в будь-якому випадку потрібно мати документи, що підтверджують попередню оцінку нерухомого майна.
Перед продажем майна необхідно ретельно перевірити всі документи, підтвердити їх актуальність.
Комерційна нерухомість: що врахувати перед продажем
Попри всі складнощі сьогодення, офіси та торгові приміщення, складські приміщення мають попит на ринку, здатні приносити доходи власнику та поступово нарощують ціну.
Перед виставленням на продаж варто скласти перелік можливих варіантів використання нерухомості. Нерідко сучасні промислові будівлі переробляють в тематичні бари, коворкінги, та лофти. Торгові приміщення, що мають фасадний вихід на вулиці можуть стати поштовим відділенням, перукарнею, кафетерієм, або навпаки. Об’єкти, що мають дворик здатні перетворюватись на дитячий садок, офіси та клініки. Також отримати додаткову вигоду можливо, розділивши об’єкт на кілька окремих сегментів, або об’єднати з сусідніми приміщеннями та будівлями.
Можливо зробити ескізи варіацій використання об’єкту, що дозволить продавати конкретні можливості, та привернути більше уваги інвесторів. Не менш доцільно зробити схеми в вигляді 3D візуалізації.
В деяких випадках основною цінністю об’єкту є земля, тому необхідно заздалегідь перевірити її готовність до продажу, визначити статус, цільове призначення та точну площу. Також треба враховувати містобудівні обмеження та терміни і вартість її оренди.
Також потрібно окреслити унікальні характеристики, що можуть привернути увагу фахівців: наявність сертифікації приміщення під банківські установи, аптеки або нотаріальні контори, склад з відповідним обладнанням, особливості вентиляційної системи, естетичні особливості будівлі, наявність сусідів, існуючі ліцензії та дозволи на реконструкцію, плани щодо розвитку інфраструктури міста навколо.
Крім того, варто скласти детальний список всіх переваг та недоліків об’єкту, провести аналіз ринку комерційної нерухомості станом на сьогодні, та порівняти об’єкт з іншими пропозиціями.
Продаж нежитлових приміщень: що треба підготувати
Проведення капітального або дизайнерського ремонту не здатні себе окупити. Потрібно привести приміщення в порядок, вимити вікна, провести ремонт всіляких дрібних поломок, позбавитись сміття та старих меблів, а також привести двір до ладу.
Якщо в оголошені будуть заявлені комунікації та спеціалізоване обладнання, та потрібно забезпечити його відповідну функціональність — замінити непрацюючі лампочки, перевірити крани, витяжки і кондиціонери та інше відповідне обладнання
Для продажу офісів класу С або торгового залу, оптимальним варіантом є White Box — приміщення з підведеними комунікаціями та готовими для фінішної обробки стінами. Офісні приміщення та торгові площі, що відносяться до класу В і А, зазвичай залишають в чорновому виді, а безпосередньо користувач в подальшому втілює свою ідею.
Якщо мова йде про продаж апартаментів, салонів краси, бутіків, то потрібно позбутись всіх нагадувань про попередніх клієнтів, створивши чисте приміщення, з акцентом на майбутні види використання. Якщо планується проведення показу об’єктів промислового призначення, торгових залів або складів, варто заздалегідь підготувати міні-зону для проведення переговорів з покупцями.
Важливо також підготувати презентаційний пакет документів, який буде легко передати потенційним покупцям під час демонстрації або до неї в електронному вигляді. Необхідно також підготувати якісні фото та відео матеріали, які продемонструють стан об’єкту та всі його переваги. Важливо, щоб матеріали демонстрували виключно об’єкт, необхідно прибрати з кадру всі особисті речі працівників, товари на складі та інше. Приміщення з дизайнерським ремонтом фотографують по аналогії з готелями.