Почему важно понимать стандарт BOMA
При аренде офисных помещений большинство предпринимателей сталкиваются с непонятными на первый взгляд терминами: арендуемая площадь, полезная площадь, общая площадь, коэффициент BOMA. Часто оказывается, что фактическая площадь, которую вы можете использовать для работы, меньше той, за которую приходится платить. Это не обман со стороны арендодателя, а стандартная практика, основанная на международных методиках расчета офисных площадей.
Стандарт BOMA был разработан для создания единого, прозрачного и справедливого подхода к измерению коммерческой недвижимости. Понимание того, что такое коэффициент BOMA и как он рассчитывается, помогает арендаторам правильно оценивать стоимость аренды, сравнивать различные предложения на рынке и избегать недоразумений с владельцами недвижимости. Для владельцев и управляющих компаний использование стандарта BOMA является признаком профессионализма и соблюдения международных практик в сфере коммерческой недвижимости.
Что такое BOMA: история и назначение стандарта
BOMA (Building Owners and Managers Association International) — это международная ассоциация владельцев и управляющих коммерческой недвижимостью, основанная в США. Организация объединяет тысячи профессионалов в сфере недвижимости со всего мира и устанавливает стандарты для индустрии. Одним из самых важных достижений BOMA стало создание унифицированной методики измерения офисных площадей, которая позволяет всем участникам рынка говорить на одном языке.
До появления стандарта BOMA каждый владелец или разработчик мог по-своему толковать, что входит в арендуемую площадь, а что нет. Это приводило к путанице, конфликтам и невозможности объективно сравнивать предложения на рынке. Стандарт BOMA решил эту проблему, введя четкие правила измерения и расчета различных типов площадей в коммерческих зданиях. Сегодня этот стандарт признан и используется в большинстве стран мира, включая Украину, где современные бизнес-центры придерживаются именно этой методологии.
Основные типы площадей по стандарту BOMA
Полезная площадь (Usable Area)
Полезная площадь — это та часть помещения, которую арендатор может физически использовать для своих нужд. Сюда входят рабочие места сотрудников, переговорные комнаты, кабинеты руководства, кухни, ванные комнаты внутри офиса, серверные комнаты, архивы и зоны отдыха. Проще говоря, это все, что находится в пределах стен вашего арендуемого помещения и может использоваться для работы компании.
При измерении полезной площади учитывается пространство от внутренней поверхности наружных стен здания до центральной линии перегородок между соседними помещениями. Если ваш офис имеет колонны внутри, они также включаются в полезную площадь, так как вы арендуете все пространство в пределах помещения. Полезная площадь — это та цифра, которая больше всего интересует арендатора с практической точки зрения, ведь именно столько пространства у вас есть для организации рабочих мест.
Арендуемая площадь (Rentable Area)
Арендуемая площадь всегда больше полезной, так как включает долю общих зон здания, которые используют все арендаторы. В арендуемую площадь входит ваша полезная площадь плюс пропорциональная доля общих зон этажа: коридоров, холлов, ванных комнат общего пользования, технических помещений, шахт лифтов. Именно за арендуемую площадь вы платите деньги владельцу здания.
Логика проста: общие зоны необходимы для функционирования всего здания, и их стоимость справедливо распределяется между всеми арендаторами. Вы пользуетесь коридорами, чтобы добраться до своего офиса, ванными комнатами на этаже, лифтами для перемещения между этажами. Все эти пространства занимают место в здании, и их содержание стоит денег. Поэтому часть их площади добавляется к вашей полезной площади при расчете арендной платы.
Общая площадь здания (Gross Building Area)
Общая площадь здания — это сумма всех площадей на всех этажах, включая наружные стены, технические этажи, парковку, вестибюли, все инженерное оборудование. Этот показатель используется владельцами для общего планирования и оценки всей недвижимости, но редко имеет практическое значение для арендаторов. Это максимально возможная площадь здания, которая учитывает абсолютно все, что находится под крышей.
Что такое коэффициент BOMA
Коэффициент BOMA, или Load Factor, — это числовой показатель, который отражает соотношение между арендуемой и полезной площадью. Этот коэффициент показывает, сколько общей площади приходится на каждый квадратный метр полезной площади вашего офиса. Проще говоря, если полезная площадь вашего офиса составляет сто квадратных метров, а коэффициент BOMA равен одна целая пятнадцать сотых, то арендуемая площадь, за которую вы платите, составит сто пятнадцать квадратных метров.
Коэффициент BOMA всегда больше единицы, так как арендуемая площадь всегда превышает полезную из-за наличия общих зон. Чем ниже коэффициент, тем эффективнее спроектировано здание с точки зрения использования пространства. Высокий коэффициент означает, что большая часть площади здания приходится на общие зоны, коридоры, технические помещения, что делает аренду менее выгодной для арендатора.
Формула расчета коэффициента BOMA
Базовая формула расчета выглядит очень просто: коэффициент BOMA = арендуемая площадь / полезная площадь. Однако за этой простой формулой стоит сложная методика измерения каждого типа площади в соответствии с правилами стандарта. Неправильные измерения приведут к неправильному коэффициенту, а значит, к несправедливому распределению расходов между арендаторами.
Например, если полезная площадь вашего офиса составляет 80 квадратных метров, а арендуемая площадь 92 квадратных метра, то коэффициент BOMA будет равен 1,15. Это означает, что на каждый квадратный метр полезной площади приходится еще 15% общих зон, за которые вы также платите.
Стандарт ANSI/BOMA Z65.1: официальная методология
Полное название действующего стандарта — ANSI/BOMA Z65.1, где ANSI означает American National Standards Institute, то есть Американский национальный институт стандартов. Этот документ был утвержден как официальный национальный стандарт США и признан международным сообществом как наиболее профессиональный подход к измерению офисных площадей. Стандарт регулярно обновляется, чтобы соответствовать современным реалиям и потребностям рынка недвижимости.
Метод A (Method A): наиболее распространенный подход
Стандарт BOMA предлагает несколько методов расчета площадей, но наиболее распространенным в мире является Метод A. Именно этот метод используется в подавляющем большинстве современных офисных зданий и бизнес-центров. Метод A предусматривает расчет общих площадей на уровне этажа и их пропорциональное распределение между всеми арендаторами этого этажа.
В соответствии с Методом A все общие зоны этажа делятся между арендаторами пропорционально их полезной площади. Если вы арендуете половину этажа, то вам приходится половина площади коридоров, ванных комнат и других общих зон этого этажа. Это справедливый подход, который гарантирует, что каждый арендатор платит за общие зоны пропорционально тому, сколько места он занимает.
Что включают общие зоны этажа
К общим зонам этажа по Методу A относятся все помещения, которыми пользуются несколько арендаторов: коридоры и холлы этажа, ванные комнаты общего пользования, технические помещения этажа, комнаты для обслуживающего персонала, шахты коммуникаций, которые проходят через этаж. Все эти площади измеряются отдельно и распределяются между арендаторами.
Важно понимать, что общие зоны здания, такие как главный вестибюль, рецепция, конференц-залы, парковка, могут рассчитываться отдельно или вообще не включаться в коэффициент этажа. Это зависит от конкретной политики здания и договоренностей между владельцем и арендаторами.
Типичные значения коэффициента
1,00-1,10 — считается очень хорошим показателем эффективности здания. Это означает, что общие зоны занимают минимальную площадь, а большая часть пространства используется под арендуемые офисы. Такие здания оптимально спроектированы с точки зрения использования площади и являются наиболее привлекательными для арендаторов.
1,10-1,20 — является стандартным для большинства офисных зданий. Это нормальный показатель, который отражает необходимость определенного количества общих зон для комфортного функционирования здания. Большинство современных бизнес-центров попадают именно в этот диапазон.
Выше 1,25 — считается высоким и может свидетельствовать о неэффективном использовании площади здания. Это может быть связано с архитектурными особенностями: широкими коридорами, большими холлами, чрезмерным количеством технических помещений, сложной конфигурацией этажа.
Почему арендаторам важно знать коэффициент BOMA
Сравнение различных предложений на рынке
Понимание методики расчета офисных площадей позволяет объективно сравнивать различные варианты аренды. Офис площадью сто квадратных метров с коэффициентом одна целая пять сотых фактически имеет меньше полезной площади, чем офис той же площади с коэффициентом одна целая пятнадцать сотых. Без понимания коэффициента BOMA невозможно сделать правильный выбор.
Расчёт реальной стоимости аренды
Зная коэффициент BOMA, вы можете рассчитать реальную стоимость одного полезного квадратного метра. Если ставка аренды составляет определенную сумму за квадратный метр арендуемой площади, то реальная стоимость полезного квадратного метра будет выше на размер коэффициента. Это помогает правильно спланировать бюджет и понять истинную экономику аренды.
Планирование рабочих мест
Понимание разницы между полезной и арендуемой площадью помогает правильно спланировать количество рабочих мест. Если вам нужно разместить определенное количество сотрудников, вы должны ориентироваться на полезную площадь, а не на арендуемую. Ошибки в планировании могут привести к тому, что арендуемое помещение окажется слишком тесным для ваших потребностей.
Заключение
Стандарт ANSI/BOMA Z65.1 и коэффициент BOMA стали неотъемлемой частью профессионального рынка офисной недвижимости во всем мире. Эта методология обеспечивает прозрачность, справедливость и возможность объективного сравнения различных объектов недвижимости. Понимание того, что такое коэффициент BOMA и как он рассчитывается, — это базовые знания, которые нужны каждому, кто имеет дело с арендой офисных помещений.
Метод A стандарта BOMA, который является наиболее распространенным подходом к измерению офисных площадей, предусматривает четкие правила расчета полезной и арендуемой площади. Хотя арендуемая площадь всегда превышает полезную из-за необходимости распределения общих зон, этот механизм является справедливым и логичным. Главное — это прозрачность расчетов и понимание всеми сторонами того, за что именно арендатор платит свои деньги.
Современный рынок коммерческой недвижимости движется в сторону большей прозрачности и стандартизации. Использование методологии BOMA — это шаг к цивилизованным отношениям между арендаторами и владельцами, где нет места для манипуляций и недоразумений. Инвестируйте время в понимание этих стандартов, и вы сможете принимать более обоснованные решения и экономить значительные суммы при аренде офисных помещений.
Часто задаваемые вопросы
Почему я должен платить за площадь, которую я не использую?
Вы пользуетесь общими зонами — коридорами, ванными комнатами, лифтами. Их содержание стоит денег, поэтому расходы справедливо распределяются между всеми арендаторами пропорционально площади, которую они занимают.
Могу ли я требовать снижение арендной платы из-за высокого коэффициента BOMA?
Коэффициент BOMA — это технический показатель, отражающий структуру здания. Вы не можете требовать его снижения, но можете использовать эту информацию для переговоров об арендной ставке или выбора другого помещения с лучшим коэффициентом.
Как узнать коэффициент BOMA конкретного здания?
Просто спросите у владельца или управляющей компании. Серьезные участники рынка всегда предоставляют эту информацию. Если вам отказывают в предоставлении коэффициента, это может быть тревожным сигналом.
Может ли коэффициент BOMA измениться со временем?
Коэффициент может измениться, если проводится переделка здания, изменяется конфигурация общих зон или проводится новое измерение площадей. Однако обычно коэффициент остается стабильным в течение длительного времени.
Что лучше: низкая ставка аренды с высоким коэффициентом или высокая с низким?
Всегда рассчитывайте стоимость полезного квадратного метра. Умножьте ставку аренды на коэффициент BOMA — это даст вам реальную стоимость полезной площади. Сравнивайте эти показатели для различных предложений.