Чому важливо розуміти стандарт BOMA
При оренді офісних приміщень більшість підприємців стикаються з незрозумілими на перший погляд термінами: орендована площа, корисна площа, загальна площа, коефіцієнт BOMA. Часто виявляється, що фактична площа, яку ви можете використовувати для роботи, менша за ту, за яку доводиться платити. Це не обман з боку орендодавця, а стандартна практика, заснована на міжнародних методиках розрахунку офісних площ.
Стандарт BOMA був розроблений для створення єдиного, прозорого та справедливого підходу до вимірювання комерційної нерухомості. Розуміння того, що таке коефіцієнт BOMA та як він розраховується, допомагає орендарям правильно оцінювати вартість оренди, порівнювати різні пропозиції на ринку та уникати непорозумінь з власниками нерухомості. Для власників та управляючих компаній використання стандарту BOMA є ознакою професіоналізму та дотримання міжнародних практик у сфері комерційної нерухомості.
Що таке BOMA: історія та призначення стандарту
BOMA (Building Owners and Managers Association International) — це міжнародна асоціація власників та управляючих комерційною нерухомістю, заснована у США ще в далекому році. Організація об'єднує тисячі професіоналів у сфері нерухомості з усього світу та встановлює стандарти для індустрії. Одним з найважливіших досягнень BOMA стало створення уніфікованої методики вимірювання офісних площ, яка дозволяє всім учасникам ринку говорити однією мовою.
До появи стандарту BOMA кожен власник або розробник міг по-своєму трактувати, що входить в орендовану площу, а що ні. Це призводило до плутанини, конфліктів та неможливості об'єктивно порівнювати пропозиції на ринку. Стандарт BOMA вирішив цю проблему, запровадивши чіткі правила вимірювання та розрахунку різних типів площ у комерційних будівлях. Сьогодні цей стандарт визнаний і використовується в більшості країн світу, включаючи Україну, де сучасні бізнес-центри дотримуються саме цієї методології.
Основні типи площ за стандартом BOMA
Корисна площа (Usable Area)
Корисна площа — це та частина приміщення, яку орендар може фізично використовувати для своїх потреб. Сюди входять робочі місця співробітників, переговорні кімнати, кабінети керівництва, кухні, санвузли всередині офісу, серверні кімнати, архіви та зони відпочинку. Простіше кажучи, це все, що знаходиться в межах стін вашого орендованого приміщення і може використовуватися для роботи компанії.
При вимірюванні корисної площі враховується простір від внутрішньої поверхні зовнішніх стін будівлі до центральної лінії перегородок між сусідніми приміщеннями. Якщо ваш офіс має колони всередині, вони також включаються в корисну площу, оскільки ви орендуєте весь простір в межах приміщення. Корисна площа — це та цифра, яка найбільше цікавить орендаря з практичної точки зору, адже саме стільки простору ви маєте для організації робочих місць.
Орендована площа (Rentable Area)
Орендована площа завжди більша за корисну, оскільки включає частку загальних зон будівлі, які використовуються всіма орендарями. До орендованої площі входить ваша корисна площа плюс пропорційна частина загальних зон поверху: коридорів, холів, санвузлів загального користування, технічних приміщень, шахт ліфтів. Саме за орендовану площу ви платите гроші власнику будівлі.
Логіка проста: загальні зони необхідні для функціонування всієї будівлі, і їх вартість справедливо розподіляється між усіма орендарями. Ви користуєтесь коридорами, щоб дістатися до свого офісу, санвузлами на поверсі, ліфтами для переміщення між поверхами. Всі ці простори займають місце в будівлі, і їх утримання коштує грошей. Тому частина їх площі додається до вашої корисної площі при розрахунку орендної плати.
Загальна площа будівлі (Gross Building Area)
Загальна площа будівлі — це сума всіх площ на всіх поверхах, включаючи зовнішні стіни, технічні поверхи, паркінг, вестибюлі, все інженерне обладнання. Цей показник використовується власниками для загального планування та оцінки всієї нерухомості, але рідко має практичне значення для орендарів. Це максимально можлива площа будівлі, яка враховує абсолютно все, що знаходиться під дахом.
Що таке коефіцієнт BOMA
Коефіцієнт BOMA, або Load Factor, — це числовий показник, який відображає співвідношення між орендованою та корисною площею. Цей коефіцієнт показує, скільки загальних площ припадає на кожен квадратний метр корисної площі вашого офісу. Простіше кажучи, якщо корисна площа вашого офісу становить сто квадратних метрів, а коефіцієнт BOMA дорівнює одна ціла і п'ятнадцята сотих, то орендована площа, за яку ви платите, становитиме сто п'ятнадцять квадратних метрів.
Коефіцієнт BOMA завжди більший за одиницю, оскільки орендована площа завжди перевищує корисну через наявність загальних зон. Чим нижчий коефіцієнт, тим ефективніше спроектована будівля з точки зору використання простору. Високий коефіцієнт означає, що велика частина площі будівлі припадає на загальні зони, коридори, технічні приміщення, що робить оренду менш вигідною для орендаря.
Формула розрахунку коефіцієнта BOMA
Базова формула розрахунку виглядає дуже просто: коефіцієнт BOMA = орендована площа / кориснa площa. Однак за цією простою формулою стоїть складна методика вимірювання кожного типу площі згідно з правилами стандарту. Неправильні виміри призведуть до неправильного коефіцієнта, а отже, до несправедливого розподілу витрат між орендарями.
Наприклад, якщо корисна площа вашого офісу становить 80 квадратних метрів, а орендована площа 92 квадратних метри, то коефіцієнт BOMA буде дорівнювати 1,15. Це означає, що на кожен квадратний метр корисної площі припадає ще 15% загальних зон, за які ви також платите.
Стандарт ANSI/BOMA Z65.1: офіційна методологія
Повна назва актуального стандарту — ANSI/BOMA Z65.1, де ANSI означає American National Standards Institute, тобто Американський національний інститут стандартів. Цей документ був затверджений як офіційний національний стандарт США та визнаний міжнародною спільнотою як найбільш професійний підхід до вимірювання офісних площ. Стандарт регулярно оновлюється для відповідності сучасним реаліям та потребам ринку нерухомості.
Метод А (Method A): найпоширеніший підхід
Стандарт BOMA пропонує кілька методів розрахунку площ, але найбільш поширеним у світі є Метод А. Саме цей метод використовується в переважній більшості сучасних офісних будівель та бізнес-центрів. Метод А передбачає розрахунок загальних площ на рівні поверху та їх пропорційний розподіл між усіма орендарями цього поверху.
Згідно з Методом А, всі загальні зони поверху поділяються між орендарями пропорційно до їхньої корисної площі. Якщо ви орендуєте половину поверху, то вам припадає половина площі коридорів, санвузлів та інших загальних зон цього поверху. Це справедливий підхід, який гарантує, що кожен орендар платить за загальні зони пропорційно до того, скільки місця він займає.
Що включають загальні зони поверху
До загальних зон поверху за Методом А належать всі приміщення, якими користуються кілька орендарів: коридори та холи поверху, санвузли загального користування, технічні приміщення поверху, кімнати для обслуговуючого персоналу, шахти комунікацій, які проходять через поверх. Всі ці площі вимірюються окремо та розподіляються між орендарями.
Важливо розуміти, що загальні зони будівлі, такі як головний вестибюль, рецепція, загальні конференц-зали, паркінг, можуть розраховуватися окремо або не включатися в коефіцієнт поверху взагалі. Це залежить від конкретної політики будівлі та домовленостей між власником і орендарями.
Типові значення коефіцієнта
- 1,00-1,10 — вважається дуже хорошим показником ефективності будівлі. Це означає, що загальні зони займають мінімальну площу, а більша частина простору використовується під орендовані офіси. Такі будівлі оптимально спроектовані з точки зору використання площі та є найбільш привабливими для орендарів.
- 1,10-1,20 — є стандартним для більшості офісних будівель. Це нормальний показник, який відображає необхідність певної кількості загальних зон для комфортного функціонування будівлі. Більшість сучасних бізнес-центрів потрапляють саме в цей діапазон.
- Вище 1,25 — вважається високим і може свідчити про неефективне використання площі будівлі. Це може бути пов'язано з архітектурними особливостями: широкими коридорами, великими холами, надмірною кількістю технічних приміщень, складною конфігурацією поверху.
Чому орендарям важливо знати коефіцієнт BOMA
Порівняння різних пропозицій на ринку
Розуміння методу розрахунку офісних площ дозволяє об'єктивно порівнювати різні варіанти оренди. Офіс площею сто квадратних метрів з коефіцієнтом одна ціла та п'ять сотих насправді має менше корисної площі, ніж офіс тієї ж площі з коефіцієнтом одна ціла та п'ятнадцята сотих. Без розуміння коефіцієнта BOMA неможливо зробити правильний вибір.
Розрахунок реальної вартості оренди
Знаючи коефіцієнт BOMA, ви можете розрахувати реальну вартість одного корисного квадратного метра. Якщо орендна ставка становить певну суму за квадратний метр орендованої площі, то реальна вартість корисного квадратного метра буде вищою на розмір коефіцієнта. Це допомагає правильно планувати бюджет та розуміти справжню економіку оренди.
Планування робочих місць
Розуміння різниці між корисною та орендованою площею допомагає правильно планувати кількість робочих місць. Якщо вам потрібно розмістити певну кількість співробітників, ви маєте орієнтуватися саме на корисну площу, а не на орендовану. Помилки в плануванні можуть призвести до того, що орендоване приміщення виявиться занадто тісним для ваших потреб.
Стандарт ANSI/BOMA Z65.1 та коефіцієнт BOMA стали невід'ємною частиною професійного ринку офісної нерухомості у всьому світі. Ця методологія забезпечує прозорість, справедливість та можливість об'єктивного порівняння різних об'єктів нерухомості. Розуміння того, що таке коефіцієнт BOMA та як він розраховується, — це базові знання, які потрібні кожному, хто має справу з орендою офісних приміщень.
Метод А стандарту BOMA, який є найпоширенішим підходом до вимірювання офісних площ, забезпечує чіткі правила розрахунку корисної та орендованої площі. Хоча орендована площа завжди перевищує корисну через необхідність розподілу загальних зон, цей механізм є справедливим та логічним. Головне є прозорість розрахунків та розуміння всіма сторонами того, за що саме орендар платить свої гроші.
Сучасний ринок комерційної нерухомості рухається в бік більшої прозорості та стандартизації. Використання методології BOMA — це крок до цивілізованих відносин між орендарями та власниками, де немає місця для маніпуляцій та непорозумінь. Інвестуйте час у розуміння цих стандартів, і ви зможете приймати більш обґрунтовані рішення та економити значні суми при оренді офісних приміщень.
FAQ
Чому я маю платити за площу, яку не використовую?
Ви користуєтесь загальними зонами — коридорами, санвузлами, ліфтами. Їх утримання коштує грошей, тому витрати справедливо розподіляються між усіма орендарями пропорційно до площі, яку вони займають.
Чи можу я вимагати зниження орендної плати через високий коефіцієнт BOMA?
Коефіцієнт BOMA — це технічний показник, який відображає структуру будівлі. Ви не можете вимагати його зниження, але можете використовувати цю інформацію для переговорів про орендну ставку або вибору іншого приміщення з кращим коефіцієнтом.
Як дізнатися коефіцієнт BOMA конкретної будівлі?
Просто запитайте у власника або управляючої компанії. Серйозні учасники ринку завжди надають цю інформацію. Якщо вам відмовляють у наданні коефіцієнта, це може бути тривожним сигналом.
Чи може коефіцієнт BOMA змінюватися з часом?
Коефіцієнт може змінитися, якщо проводиться перепланування будівлі, змінюється конфігурація загальних зон або проводиться нове вимірювання площ. Однак зазвичай коефіцієнт залишається стабільним протягом тривалого часу.
Що краще: низька орендна ставка з високим коефіцієнтом чи висока з низьким?
Завжди розраховуйте вартість корисного квадратного метра. Помножте орендну ставку на коефіцієнт BOMA — це дасть вам реальну вартість корисної площі. Порівнюйте саме ці показники для різних пропозицій.