Киевский рынок офисной недвижимости продолжает развиваться и расширяться, несмотря на сложные условия. Аренда и покупка офисных помещений в столице пользуется все большим спросом по сравнению с первыми месяцами войны.
Несмотря на экономическую неопределенность, значительные риски рынок недвижимости продемонстрировал положительную динамику в течение 2023 года. Представители бизнеса смогли адаптироваться к вызовам, связанным с военными действиями в Украине. Фактически, оставшиеся на территории Украины компании ежедневно принимают активные меры для адаптации.
Следует отметить, что рынок недвижимости испытал влияние большого количества отрицательных факторов, особенно в офисном сегменте: повышенные риски, многочисленные обстрелы со стороны агрессора, общее падение платежной способности физических и юридических лиц, закрытие или релокация многих предприятий разных сегментов, выключение электричества, влияющее на строительство, проблемы с поставками материалов, высокая себестоимость работ и прочее.
В то же время рынок офисной недвижимости справился с большинством сложностей и вызовов великой войны, адаптировался к условиям настоящего, и стремительно восстанавливает показатели. Современные арендодатели предлагают оптимальные решения для бизнеса — офисы с автономным энергоснабжением и отоплением, современные площади для тех или иных разновидностей компаний, локации рядом со специализированными укрытиями и другие решения.
Относительная стабилизация военной ситуации позволила продолжить работу в столице и создать условия для аренды офисных площадей. В течение 2023 года бизнес постепенно вернулся к работе и активно начал использовать офисные помещения. Кроме того, отдельные компании были релокированы из опасных регионов именно в столицу, что также создало дополнительный спрос на рынке.
Сегодня сектор деятельности продолжает свое развитие, создаются новые проекты, работает строительство, постепенно перезапускаются те проекты, которые были приостановлены из-за военных действий.
Киевский рынок офисной недвижимости: современное состояние
Арендаторы в большинстве своем изучали возможности проведения модернизации различных офисных помещений без дополнительных вложений. Арендная активность сохраняет положительные тенденции. При этом около 15% сделок по аренде приходилось на продление или повторное подписание уже действующих сделок.
Несмотря на то, что бизнес смог приспособиться к реалиям войны, а индекс деловых ожиданий достиг пикового показателя 104,5%, аренда офисов оставалась достаточно сдержанной, а количество переездов составляло большую часть сделок. При этом внимание арендаторов, которые меняли локацию, в основном было направлено на новые объекты класса B и высшую категорию класса A, если условия аренды были достаточно выгодными.
Структура поглощения по видам осталась такой же, как в довоенные годы — почти половину договоров составляют компании сектора ИТ и телекоммуникаций. В то же время, государственные учреждения и неправительственные организации значительно нарастили свою часть, почти до четверти всех договоров с начала военных действий в Украине. При этом медицинский и фармацевтический секторы снизили свою долю примерно до 5%, поскольку основные игроки отрасли смогли обеспечить свои потребности в помещениях путем продления уже существующих договоров аренды.
В течение первого полугодия 2023 года было введено в эксплуатацию только одно небольшое здание офисного типа в комплексе Unit.City, из-за чего объем конкурентных площадей офисного типа остался фактически неизменным и составил 2,22 миллиона квадратных метров.
Активность девелоперов в секторе офисной недвижимости значительно снизилась, а объемы площадей офисного назначения, которые находятся на стадии строительства, значительно уменьшились.
Из-за влияния полномасштабного вторжения России на рынке осталось большое количество незавершенных объектов на стадии строительства. В то же время, несколько проектов офисных зданий, запланированных к завершению в 202 году, были вынуждены приостановить работы как минимум до 2024 года. Кроме того, необходимо отметить, что в 2022 году не стартовало ни одного нового девелоперского проекта. Фактически рост офисных площадей недвижимости может быть обусловлен исключительно перезапуском разнообразных девелоперских проектов, которые были ранее приостановлены.
Киевский рынок офисной недвижимости: показатели вакантности и арендных ставок
Вакантность рынка офисной недвижимости, по состоянию на середину 2023 года, составила 26,4%, чуть больше, чем на конец 2022 года. Объемы вакантных площадей начали сбалансироваться объемами поглощенных, что создало относительное равновесие между имеющимся спросом и предложением, впервые зафиксированным с начала военных действий на территории Украины. В то же время, по мнению специалистов, рынок еще недостаточно стабилен, и может реагировать на ухудшение условий безопасности или экономических факторов, что приведет к негативным последствиям.
Следует также рассмотреть особенности распределения вакантных площадей по классам помещений. Уровень показателей вакантности в секторе A остается выше, чем в классе B, особенно на нижнем сегменте.
Повышенный уровень вакантности в секторе B обусловлен существенным притоком новых предложений в течение 4 квартала 2022 года, в то же время как в имеющихся объектах премиального класса уровень вакантности остается фактически неизменным.
Такие особенности динамики указывают на наличие спроса на помещение высокого качества по пониженным ставкам аренды. При этом значительная доля арендаторов сегодня предпочитает уменьшение площадей аренды.
В то же время, ставки аренды в помещениях офисного типа, относящихся к классам А и В в Киеве, остались почти неизменными и находились в диапазонах $16-28 за кв.м в месяц и $8-16 за кв.м в месяц соответственно. Арендная ставка на объекты прайм-класса осталась неизменной и составляла $21 за квадратный метр в месяц. В последнем секторе не было зафиксировано масштабных сделок по аренде. На рынке предоставляют специальные предложения индивидуального характера, среди которых следует описать:
- разноплановые скидки;
- отсрочки по текущим платежам;
- предоставление краткосрочных периодов без начисления арендной платы.
В то же время, через длительный период военного положения, преобладает практика фиксации выгодных условий предоставления аренды до окончания военных действий, и с последующей возможностью их пересмотра и адаптации к рынку в послевоенный период. Сегодня арендодатели демонстрируют высокий уровень гибкости и стараются максимально адаптировать условия к потребностям клиентов, что вызвано высоким уровнем вакантности, удержания и привлечения новых арендаторов.
Киевский рынок офисной недвижимости: особенности инвестиций и прогнозы
На рынке наблюдается постепенное изменение настроений потенциальных инвесторов. Фактически вкладчики перешли от ожидания изменений ситуации к осторожному изучению ситуации и интереса к возможностям инвестирования. В то же время еще не было зафиксировано ни одного масштабного соглашения с начала военного времени.
Активность наблюдалась в секторе частных сделок, стоимость объекта в которых меньше $1 млн. Среди сделок в секторе коммерческой недвижимости только 20% было заключено именно в офисном сегменте, по состоянию на середину 2023 года. Возрастает также активность компаний, рассматривающих возможность приобрести недвижимость для собственного использования, в Киеве или вблизи него.
По мнению специалистов, экономическая активность предприятий, оставшихся на территории Украины, постепенно улучшает рыночную среду в Киеве. Несмотря на высокие риски обстрелов, уменьшение количества профильных специалистов, большая часть украинского бизнеса сохраняет активность и постоянно адаптируется к ситуации. Тем не менее, полное восстановление показателей спроса на помещение офисного типа зависит от прекращения боевых действий. Поэтому прогнозировать показатели во время военного положения все еще крайне сложно.
В 2024 году ожидается снижение вакантности, что обусловлено восстановлением спроса и низкими показателями нового предложения. При этом сокращение таких вакантных площадей будет наблюдаться в офисных помещениях классов А и В.
Бизнес постепенно переходит к долгосрочному планированию деятельности, что может увеличить количество сделок долгосрочной аренды. Однако такие соглашения сейчас скорее исключение, чем стандартное решение.
Значительный рост аренды и рынка прогнозируется в период послевоенного восстановления государства.