Київський ринок офісної нерухомості продовжує розвиватись та розширюватись, не дивлячись на складні умови сьогодення. Оренда та купівля офісних приміщень в столиці має все більший попит в порівнянні з першими місяцями війни.
Попри економічну невизначеність, значні ризики, ринок нерухомості продемонстрував позитивну динаміку протягом 2023 року. Представники бізнесу змогли адаптуватись до викликів, що пов’язані з військовими діями в Україні. Фактично, компанії, що залишились на території України, щоденно вживають активних заходів для адаптації.
Варто зазначити, що ринок нерухомості зазнав впливу великої кількості негативних факторів, особливо в офісному сегменті: підвищені ризики, численні обстріли з боку агресора, загальне падіння платіжної спроможності фізичних та юридичних осіб, закриття або релокація багатьох підприємств різних сегментів, вимкнення електрики, що впливає на будівництво, проблеми з поставками матеріалів, висока собівартість робіт, та інше.
В той самий час, ринок офісної нерухомості впорався з більшістю складнощів та викликів великої війни, адаптувався до умов сьогодення, та стрімко відновлює показники. Сучасні орендодавці пропонують оптимальні рішення для бізнесу — офіси з автономним енергопостачанням та опаленням, сучасні площі для тих чи інших різновидів компаній, локації зі спеціалізованими укриттями поряд та інші рішення.
Відносна стабілізація військової ситуації дозволила продовжити роботу в столиці, та створити умови для оренди офісних площ. Протягом 2023 року, бізнес поступово повернувся до роботи, та активно почав використовувати офісні приміщення. Крім того, окремі компанії було релоковано з небезпечних регіонів саме в столицю, що також створило додатковий попит на ринку.
Сьогодні сектор діяльності продовжує свій розвиток, створюються нові проекти, працює будівництво, поступово перезапускаються ті проекти, що були призупинені через військові дії.
Київський ринок офісної нерухомості: сучасний стан
Орендарі здебільшого вивчали можливості проведення модернізації різних офісних приміщень без додаткових вкладень. Орендна активність зберігає позитивні тенденції. При цьому, близько 15% угод з оренди припадало на продовження або повторне підписання вже діючих угод.
Попри те, що бізнес зміг пристосуватись до реалій війни, а індекс ділових очікувань досягнув пікового показника 104,5%, оренда офісів залишалась доволі стриманою, а кількість переїздів складала більшу частину угод. При цьому, увага орендарів, які змінювали локацію, здебільшого була спрямована на нові об’єкти класу B та вищу категорію класу A, якщо умови оренди були досить вигідними.
Структура поглинання за видами залишилась такою, як і в довоєнні роки — майже половину договорів складають компанії сектору ІТ та телекомунікацій. В той самий час, державні установи та неурядові організації значно наростили свою частину, майже до чверті від всіх договорів з початку військових дій в Україні. При цьому, медичний та фармацевтичний сектори знизили свою частку приблизно до 5%, оскільки основні гравці галузі змогли забезпечити свої потреби в приміщеннях, шляхом продовження вже існуючих договорів оренди.
Протягом першого півріччя 2023 року було введено в експлуатацію тільки одну невелику будівлю офісного типу в комплексі Unit.City, через що обсяг конкурентних площ офісного типу залишився фактично незмінним, і склав 2,22 мільйони квадратних метрів.
Активність девелоперів в секторі офісної нерухомості значно знизилась, а обсяги площ офісного призначення, які перебувають на стадії будівництва значно зменшились.
Через вплив повномасштабного вторгнення рф, на ринку залишилась велика кількість незавершених об’єктів на стадії будівництва. В той самий час, декілька проектів офісних будівель, що були заплановані до завершення в 202 році, були вимушені призупинити роботи якнайменш до 2024 року. Окрім того, необхідно зазначити, що протягом 2022 року не стартувало жодного нового девелоперського проекту. Фактично, зростання офісних площ нерухомості може бути зумовлено виключно перезапуском різноманітних девелоперських проектів що були раніше призупинені.
Київський ринок офісної нерухомості: показники вакантності та орендних ставок
Вакантність ринку офісної нерухомості, станом на середину 2023 року становила 26,4%, трохи більше, ніж на кінець 2022 року. Обсяги вакантних площ почали збалансовуватись обсягами поглинутих, що створило відносну рівновагу між наявними попитом та пропозицією, що було зафіксовано вперше з початку військових дій на території України. В той самий час, на думку фахівців, ринок ще недостатньо стабільний, і може реагувати на будь-які погіршення умов безпеки чи економічних факторів, що призведе до негативних наслідків.
Варто також розглянути особливості розподілу вакантних площ за класами приміщень. Рівень показників вакантності в секторі A залишається вищим, ніж в класі B, особливо на нижньому сегменті.
Підвищений рівень вакантності в секторі B зумовлений суттєвим притоком нових пропозицій протягом 4 кварталу 2022 року, в той самий час як в наявних об’єктах преміального класу, рівень вакантності залишається фактично незмінним.
Такі особливості динаміки вказують на наявність попиту на приміщення високої якості за зниженими ставками оренди. При цьому, значна частка орендарів сьогодні надає перевагу зменшенню площ оренди.
В той самий час, ставки оренди в приміщеннях офісного типу, що відносяться до класів А та В у Києві залишились майже незмінними і знаходились в діапазонах $16-28 за кв.м на місяць та $8-16 за кв.м на місяць відповідно. Орендна ставка на об’єкти прайм-класу залишилась незмінною, та становила $21 за один квадратний метр на місяць. В останньому секторі не було зафіксовано масштабних угод з оренди. На ринку надають спеціальні пропозиції індивідуального характеру, серед яких варто окреслити:
- різнопланові знижки;
- відстрочки по поточним платежам;
- надання короткострокових періодів без нарахування орендної плати.
В той самий час, через тривалий період військового стану, переважає практика фіксації найвигідніших умов надання оренди до закінчення військових дій, та з подальшою можливістю їх перегляду та адаптації до ринку в післявоєнний період. Сьогодні орендодавці демонструють високий рівень гнучкості та намагаються максимально адаптувати умови до потреб клієнтів, що викликано високим рівнем вакантності, потреби в утриманні та залученні нових орендарів.
Київський ринок офісної нерухомості: особливості інвестицій та прогнози
На ринку спостерігається поступове змінення настроїв потенційних інвесторів. Фактично, вкладники перейшли від очікування змін ситуації до обережного вивчення ситуації та інтересу до можливостей інвестування. В той самий час, ще не було зафіксовано жодної масштабної угоди з початку воєнного часу.
Активність спостерігалась в секторі приватних угод, вартість об’єкту в яких менше $1 млн. Серед угод в секторі комерційної нерухомості, лише 20% було укладено саме в офісному сегменті, станом на середину 2023 року. Зростає також активність компаній, що розглядають можливість придбати нерухомість для власного використання, в Києві або поблизу нього.
На думку фахівців, економічна активність підприємств, що залишились на території України, поступово покращує ринкове середовище в Києві. Попри високі ризики обстрілів, зменшення кількості профільних фахівців, більша частина українського бізнесу зберігає активність та постійно адаптується до ситуації. Тим не менш, повне відновлення показників попиту на приміщення офісного типу залежить від припинення бойових дій. Тому прогнозувати показники під час воєнного стану, все ще вкрай складно.
В 2024 році очікується зниження вакантності, що зумовлено відновленням попиту, та низькими показниками нової пропозиції. При цьому, скорочення таких вакантних площ буде спостерігатись в офісних приміщення класів А та В.
Бізнес поступово переходить до довгострокового планування діяльності, що може збільшити кількість угод довгострокової оренди. Проте, такі угоди зараз скоріш є винятком, аніж стандартним рішенням.
Значне зростання оренди та ринку загалом прогнозується в період післявоєнного відновлення держави.