Договор аренды коммерческой недвижимости, правильность его оформления и минимизация рисков для предприятия — вопрос, который всегда актуален для разных сегментов современного бизнеса. Фактически, заключение таких сделок является важным инструментом, позволяющим предприятию получить в аренду необходимое помещение для ведения деятельности. Такие помещения могут входить в разные категории коммерческого сегмента: офисные, складские или торговые площади и прочее.
Сегодня, несмотря на все сложности и вызовы полномасштабной войны, рынок коммерческой недвижимости предоставляет множество вариантов для предпринимателей в разных областях государства. Потребность в аренде коммерческих объектов может иметь как новое предприятие, так и уже действующие компании в процессе расширения или релокации. Как и любая часть деятельности бизнеса, процедура аренды нежилых помещений требует тщательного подхода и соблюдения всех правил заключения договора во избежание возможных убытков и других проблем.
В кризисные моменты данная тема становится актуальнее. Во время военных действий в Украине значительно возросли риски для представителей разных сегментов бизнеса, некоторые компании подверглись обстрелам, или потеряли возможность работать из-за оккупации отдельных регионов, вынуждены проводить релокацию производственных мощностей, или даже центральных офисов предприятий. В то же время из-за роста спроса на аренду в более безопасных регионах растет и количество махинаций на рынке коммерческой недвижимости.
Стоит отметить, что из-за совокупности экономических факторов, современные компании могут быть ограничены в средствах, поэтому вопрос минимизации возможного ущерба, в том числе и во время аренды помещений становится все более актуальным.
Профильные специалисты рекомендуют обращать внимание на множество аспектов при процедуре аренды недвижимого имущества в коммерческом секторе. Рассмотрим вопрос более подробно.
Аренда коммерческого имущества: основные нюансы при заключении договора аренды
Существует несколько основных нюансов, на которые необходимо обращать внимание при аренде недвижимости для бизнеса и советов по заключению соответствующего договора.
Прежде всего, нужно четко определить тип помещения, которое необходимо арендовать на предприятии, определить его назначение и соответствующие параметры. В дальнейшем производится поиск по указанным особенностям. При этом можно найти и выбрать помещение самостоятельно, используя современные сервисы, или обратиться в профессиональное агентство, специализирующееся на коммерческих помещениях, что также снизит риски встретить недобросовестного арендодателя.
Кроме того, следует заранее определить сроки аренды, которые в дальнейшем указывают в соответствующем договоре. На рынке существуют предложения как по долгосрочной аренде, так и возможности краткосрочных сделок.
В договоре обязательно должны быть указаны условия оплаты. В большинстве случаев оплата производится ежемесячно, однако существуют разные вариации сотрудничества. Не менее важным пунктом есть условия использования выбранного помещения — можно ли проводить те или иные изменения на объекте, какие виды деятельности могут проводиться, технические особенности, возможность установки того или иного оборудования и другие нюансы.
Также следует обратить внимание, кто несет ответственность за ремонт и обслуживание помещения, которое должно быть указано в договоре. В большинстве случаев арендаторы ответственны за незначительные работы по ремонту помещения, в то время как вопросы капитального ремонта возлагаются на владельцев объекта.
В договоре могут быть указаны условия выкупа целевого помещения, если у арендатора есть планы в будущем приобрести объект.
Арендатор должен обязательно проверить наличие документации на право собственности и правильность ее оформления. Пакет документов следует тщательно проверить до подписания договора аренды.
В некоторых случаях целесообразно обратиться к профильному юристу, который поможет избежать большинства рисков для арендатора, тщательно проверить документы и правильно заключить соглашение по аренде целевого помещения. Кроме того, рекомендуется лично обсудить все детали с владельцем коммерческого помещения, чтобы избежать возможных недоразумений в будущем.
Арендатор и арендодатель должны хранить копию договора после подписания.
Коммерческая недвижимость: нормативные акты, регулирующие аренду
При составлении договоров аренды объектов коммерческой недвижимости необходимо руководствоваться соответствующими положениями Хозяйственного кодекса Украины, которые направлены на регулирование отношений в аренде сферы хозяйствования.
Таким образом, часть первая, 284 статьи Хозяйственного кодекса Украины, определяет следующие условия договора по аренде, которые имеют существенное значение:
- особенности объекта аренды - склад и стоимость недвижимого имущества с учетом индексации;
- срок заключения договора;
- арендная плата с учетом индексации;
- установленный порядок использования отчислений амортизационного типа;
- восстановление арендованного имущества, установленные условия его возврата или дальнейшего выкупа.
Фактически, при заключении соответствующих договоров, субъекты хозяйствования в обязательном порядке должны прийти к согласию как минимум относительно вышеуказанных условий, поскольку в противном случае такой договор считается незаключенным.
Также необходимо отметить, что согласно части 7 статьи 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» устанавливается, что аренда имущества, которая относится к другим формам собственности, также может регулироваться положениями вышеуказанного Закона, в случаях когда иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Таким образом, во избежание конфликтных и проблемных ситуаций при заключении, действии и расторжении договоров по аренде недвижимости в соглашении целесообразно указывать условие о неприменении положений вышеуказанного нормативного акта к правовым отношениям, которые образуются путем заключения такого договора, если объектом аренды не является объектом, принадлежащим к коммунальной или государственной собственности.
Необходимо учитывать некоторые особенности и правовые аспекты при заключении договора аренды недвижимого имущества:
- договор аренды здания или других разновидностей капитальных сооружений на сроки до трех лет заключаются именно в письменной форме;
- если речь идет о договоре сроком более трех лет, его также заключают в письменном виде, при этом он подлежит нотариальному удостоверению, кроме случаев, когда речь идет об имуществе государственной или коммунальной формы собственности. В таком случае нотариальному удостоверению подлежат договоры, заключенные по результатам электронного аукциона на сроки выше 5 лет;
- передачу объекту арендатору в пользование необходимо оформлять соответствующим актом, подлежащим подписанию сторонами договора, и именно с этого момента начинается срок исчисления аренды, если другие условия не установлены договором;
- в случае отсутствия заявлений одной из сторон об изменении условий договора или прекращении его действия в течение месяца после истечения его срока, он считается продленным на предыдущих условиях.
Прекращение такого договора не может быть произведено в одностороннем порядке, что указано в статье 291 Хозяйственного кодекса Украины. Договор может прекратить свое действие при следующих обстоятельствах: истечение срока его действия, осуществление выкупа объекта, ликвидация субъекта хозяйствования, являющегося арендатором, или в случае уничтожения объекта аренды.
В современной практике часто встречаются случаи, когда непосредственно арендодатели предусматривают в заключенном соглашении наличие права на односторонний отказ без конкретных оснований, при условии письменного предупреждения арендатора в определенные сроки. Однако такое условие противоречит статье 291, части первой Хозяйственного кодекса Украины. Судебная практика подтверждает также неправомерность таких условий в договорах.
На практике рассматривают разные случаи расторжения таких сделок. Договор аренды также может быть расторгнут по соглашению сторон, или по требованию одного из участников из-за оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Такие основания регулируются статьями 783 и 784 Гражданского процессуального кодекса Украины.