Договір оренди комерційної нерухомості, правильність його оформлення, та мінімізація ризиків для підприємства — питання, яке завжди актуальне для різних сегментів сучасного бізнесу. Фактично, укладання таких угод є важливим інструментом, що дозволяє підприємству отримати в оренду необхідне приміщення для ведення діяльності. Такі приміщення можуть входити в різні категорії комерційного сегменту: офісні, складські, або торгівельні площі, та інше.
Сьогодні, попри всі складнощі та виклики повномасштабної війни, ринок комерційної нерухомості надає безліч варіантів для підприємців в різних областях держави. Потребу в оренді комерційних об’єктів може мати як нове підприємство, так і вже діючі компанії в процесі розширення, або релокації. Як і будь-яка частина діяльності бізнесу, процедура оренди нежитлових приміщень вимагає ретельного підходу, та дотримання всіх правил укладання договору, для уникнення можливих збитків та інших проблем.
В кризові моменти дана тема стає більш актуальною. Під час військових дій в Україні значно зросли ризики для представників різних сегментів бізнесу, деякі компанії зазнали обстрілів, або втратили можливість працювати через окупацію окремих регіонів, вимушені проводити релокацію виробничих потужностей, або навіть центральних офісів підприємств. В той самий час, через зростання попиту на оренду в більш безпечних регіонах, зростає і кількість махінацій на ринку комерційної нерухомості.
Варто зазначити, що через сукупність економічних факторів, сучасні компанії можуть бути обмежені в коштах, тому питання мінімізації можливих збитків, в тому числі і під час оренди приміщень стає все більш актуальним.
Профільні фахівці рекомендують звертати увагу на безліч аспектів під час процедури оренди нерухомого майна в комерційному секторі. Розглянемо питання більш детально.
Оренда комерційного майна: основні нюанси при укладанні договору оренди
Існує декілька основних нюансів, на які необхідно звертати увагу під час оренди нерухомості для бізнесу, та порад щодо укладання відповідного договору.
Перш за все, потрібно чітко визначити тип приміщення, яке необхідно орендувати для підприємства, окреслити його призначення та відповідні параметри. В подальшому проводиться пошук за вказаними особливостями. При цьому, можна знайти та обрати приміщення самостійно, використовуючи сучасні сервіси, або звернутись до професійного агентства, що спеціалізується на комерційних приміщеннях, що також знизить ризики натрапити на недобросовісного орендодавця.
Крім того, потрібно заздалегідь визначити терміни оренди, які в подальшому вказують у відповідному договорі. На ринку існують пропозиції як щодо довгострокової оренди, так і можливості короткострокових угод.
В договорі обов’язково мають бути зазначені умови оплати. В більшості випадків оплата проводиться щомісячно, проте існують різні варіації співпраці. Не менш важливим пунктом є умови використання обраного приміщення — чи можна проводити ті чи інші зміни на об’єкті, які види діяльності можуть проводитись, технічні особливості, можливість встановлення того чи іншого обладнання та інші нюанси.
Також варто звернути увагу на те, хто несе відповідальність за ремонт та обслуговування приміщення, що має бути вказано в договорі. В більшості випадків, орендарі відповідальні за незначні роботи з ремонту приміщення, в той час як питання капітального ремонту покладаються на власників об’єкту.
В договорі можуть бути вказані умови викупу цільового приміщення, якщо орендар має плани в майбутньому придбати об’єкт.
Орендар має обов’язково перевірити наявність документації на право власності та правильність її оформлення. Пакет документів потрібно ретельно перевірити до підписання договору оренди.
В деяких випадках доцільно звернутись до профільного юриста, що допоможе уникнути більшості ризиків для орендаря, ретельно перевірити документи, та правильно скласти угоду щодо оренди цільового приміщення. Крім того, рекомендовано особисто обговорити всі деталі з власником комерційного приміщення, щоб уникнути можливих непорозумінь в майбутньому.
Орендар та орендодавець мають обов’язково зберігати копію договору після підписання.
Комерційна нерухомість: нормативні акти, що регулюють оренду
Під час складання договорів щодо оренди об’єктів комерційної нерухомості, необхідно керуватись відповідними положеннями Господарського кодексу України, що спрямовані на регулювання відносин в оренді сфери господарювання.
Таким чином, частина перша, 284 статті Господарського кодексу України окреслює наступні умови договору з оренди, які мають істотне значення:
- особливості об’єкту оренди — склад та вартість нерухомого майна з урахуванням індексації;
- строк укладання договору;
- орендна плата, з урахуванням індексації;
- встановлений порядок щодо використання відрахувань амортизаційного типу;
- відновлення орендованого майна, встановлені умови щодо його повернення або подальшого викупу.
Фактично, під час укладання відповідних договорів, суб’єкти господарювання в обов’язковому порядку мають дійти згоди якнайменш щодо вищевказаних умов, оскільки в іншому випадку такий договір вважається неукладеним.
Також, необхідно зазначити, що згідно частини 7 статті 2 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» встановлюється, що оренда майна, яка відноситься до інших форм власності, також може регулюватись положеннями вищевказаного Закону, у випадках коли інше не передбачено законодавством або договором оренди. Таким чином, для того, щоб уникнути конфліктних та проблемних ситуацій під час укладання, дії та розірвання договорів з оренди нерухомості, в угоді доцільно вказувати умову про незастосування положень вищевказаного нормативного акту до правових відносин, які утворюються шляхом заключення такого договору, якщо об’єктом оренди не є об’єкт, що належить до комунальної чи державної власності.
Необхідно враховувати деякі особливості та правові аспекти під час укладання договору щодо оренди нерухомого майна:
- договір оренди будівлі, або інших різновидів капітальних споруд на строки до трьох років укладаються саме в письмовій формі;
- якщо мова йде про договір на терміни більше трьох років, його також укладають в письмовому вигляді, при цьому він підлягає нотаріальному посвідченню, окрім випадків, коли мова йде про майно державної чи комунальної форми власності. В такому випадку, нотаріальному посвідченню підлягають договори, що укладені за результатами електронного аукціону на строки вище 5 років;
- передання об’єкту орендарю в користування необхідно оформлювати відповідним актом, який підлягає підписанню сторонами договору, і саме з цього моменту починається строк обчислення оренди, якщо інші умови не встановлено договором;
- у випадку відсутності заяв однієї з сторін про зміну умов договору або припинення його дії, протягом місяця після закінчення його строку, він вважається продовженим на попередніх умовах.
Припинення такого договору не може бути проведено в односторонньому порядку, що вказано в статті 291 Господарського кодексу України. Договір може припинити свою дію при таких обставинах: закінчення строку його дії, здійснення викупу об’єкта, ліквідація суб’єкта господарювання, який є орендарем, або в разі знищення об’єкта оренди.
В сучасній практиці доволі часто зустрічаються випадки, коли безпосередньо орендодавці передбачають в укладеній угоді наявність право на односторонню відмову без конкретних підстав, за умови письмового попередження орендаря в окреслені терміни. Проте, така умова суперечить статті 291, частині першій Господарського кодексу України. Судова практика також підтверджує неправомірність таких умов в договорах.
На практиці розглядають різні випадки розірвання таких угод. Договір оренди також може бути розірваний за згодою сторін, або на вимогу одного з учасників через підстави, що передбачені Цивільним кодексом України. Такі підстави регулюються статтями 783 та 784 Цивільного кодексу України.